知らないと危険!事故物件・訳あり物件の見抜き方7つ

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事故物件見分け方 マンション

事故物件とは、過去に人の死に関わる事故や事件が起きた物件のことです。



霊感があってもなくても、そんな場所に住みたくありませんよね。

今回は、事故物件や訳あり物件の見抜き方について紹介します!


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事故物件とは

事故物件見分け方 事件
「事故物件」とは、建物内での自殺や他殺、火災による焼死、不審死、事故死など、人の死にかかわる事件があった物件のことを言います。



法律上こ、のような物件は「心理的瑕疵物件」と呼びます。

瑕疵とはキズ、欠陥のこと。

屋根に穴があいている、床が傾いているなどの瑕疵は、ひと目見ただけで欠陥だとわかりますが、過去に事件・事故があったというような心理的瑕疵物件は、ひと目見ただけではわかりません。



そのため宅建業法で、業者にはきちんと説明しなければならない義務が定められています。



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意外!? こんな部屋は事故物件にならない

事故物件 幽霊

幽霊が出る物件

借りた部屋で幽霊が出ても、その部屋は心理的瑕疵物件に該当しません。



いやいやいや!
部屋に幽霊が出るなら、それは問題アリでしょ!!

と思われるかもしれませんが、変死体が出た部屋でもなければ、幽霊が出ようとも業者には説明責任がないのです。



変死者があった部屋を心理的瑕疵物件とするのは、借り手がその事件があったことに対し、精神的な負担を感じるだろうとされるからです。

実際に幽霊が出る部屋かどうかは、法律上、精神的な負担とは関係がないと考えられているのです。

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前の住人の死亡原因が自然死の場合

死亡によって心理的瑕疵物件となるのは、殺人や自殺などの変死のみです。



ですから、通常の病死や老衰による死亡は告知する必要がありません。



死は全ての人が最終的に迎えるもの。

ですから、それが精神的な負担になるとは考えられていないのです。



前の住人がその部屋で死亡していたたとしても、寿命や老衰といった自然死なら、その事実を次の借り手に告知する義務はないのです。

死者が出た部屋 ≠ 事故物件

ということだね。
でも自然死であっても、死後数ヶ月気づかれず放置されていた場合は事故物件に指定されることもあるよ。


隣の部屋が事故物件だった場合

賃貸住宅だと、その部屋で亡くなった人がいた場合にのみ告知義務があります。



裏を返せば、借りた部屋の隣が事故物件だとしても、それを説明する責任は業者にはないのです。



例え、

隣の部屋でベランダから飛び降りた人がいたとしても

下の階の部屋で腐乱死体が発見されたとしても

上の部屋で焼死体が出たとしても



その部屋で事件・事故が起こった物件でない限り、業者には説明する義務はないのです。


事故物件を告知しない悪徳不動産の手口

事故物件見分け方 悪徳不動産
事故物件を告知しない不動産業者もいます。

事故物件には入居者に告知する義務があるとお伝えしましたが、一部の悪徳不動産は法律の隙間をつくような商売をしている業者がいます。

十分に注意する必要があります。



事故物件に一度入居者を入れてしまうと、それから後の入居者には告知する義務が生じない。

これが法律の隙間です。



さらに、事故が起こった後に入居させるのは、

事故物件の契約を専門にしている業者や自社不動産会社の社員など、

いわば不動産業者の息がかかった人間です。

そして、ある程度期間そういった人間を住まわせてから、何もなかったように通常の家賃で入居者募集を始めるのです。



事故物件は知らされていないだけで、数多く存在しているはずです。



ですから、悪徳不動産業者に騙されず、自分で調べ、事故物件だと見抜くことが重要なのです。

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事故物件の調べ方 見分け方

それでは悪徳不動産業者の毒牙にかかってしまわないよう、事故物件の調べ方、見分け方についてお話しいたします。

「大島てる」で検索

2005年に開設された、日本全国及び海外の一部も含めた事故物件を検索できるサイトです。

住所や部屋番号から、過去に起きた事件や事故、居住者の死因等を知ることができます。

ここではGoogleマップを基にして事故物件をマッピングし、過去に事故・事件があった場所は炎のマークで表示されます。

東京の事故物件・大阪の事故物件など、地域ごとにピンポイントで探すことができます。



一ヶ月当たりの検索数を見てみると、「物件」や「賃貸」というキーワードよりも「大島てる」の方が検索数が多いですね。

このサイトの信頼性が伺えますね。



大島てるで、今住んでいる住所を検索したら、
斜向かいの家に炎のマークが付いていたよ・・・


家賃が相場より極端に安い

その部屋に何か問題があって借り手がつかないなら、当然家賃は安く設定されます。

その地域の相場より明らかに安い場合は、事故物件であることも可能性が高いと言えます。



2~3割引ぐらい、あるいは半額ぐらいと、値引率は物件や地域、業者によって異なりますが、不当に家賃が安い時は注意が必要です。


周りの部屋が空室になっている

その部屋の周りや建物に空き部屋が多い場合は注意が必要です。

過去に何か事故・事件があって、周りの住人が転居していったことも考えられます。



このことに気づいた場合は、その部屋の周辺に空き部屋が多い理由を不動産会社に問い合わせてみましょう。

後日、近所の人に事情を聞きに行くのも有効です。


不自然に勧められる

部屋の下見に行く時、業者がやたらに「おすすめ」を連発してくるときは警戒しましょう。

単なるセールストークかもしれませんが、何か問題があって借り手がつかず、とにかく業者が入居者を決めたくて焦っている可能性があります。


部屋の一部だけがリフォームされている

事故物件の場合、建物の一部だけが妙に新しい場合があります。

壁は汚いままなのに、なぜかフリーリングや畳だけが妙にきれいなど、こういった場合は警戒して下さい。

何らかの事故が起きて、部分的にリフォームしている場合もあります。



また、浴室だけが新しい場合は、前の入居者が浴室で亡くなっている可能性があります。

部屋全体がリフォームされ、部屋がきれいな割に家賃が安い場合も怪しいですね。

「定期借家物件」に注意

定期借家とは、大家の指定した期間内しか部屋を借りることができず、通常の賃貸のように「更新」が出来ない契約形態です。



もちろん、大家が海外に行っている間だけ貸したいとか、建替までの間だけ貸したいとか、理由がある場合も考えられるのですが、こんな話があります。


入居者の方が突然死され、発見が遅れたため、部屋中に臭いが立ち込め、その場に1分と居られない状態となってしまいました。

そこで、フルリフォームを行ない、募集を試みたわけですが、当然、事故物件ということで、賃料を下げざるを得ません。

ですが、安いからといって、その賃料のまま次の方が長期にわたって住まれるようですと経営に差し障りが出ます。

安い賃料で貸す期間を限定するために、多少躊躇しながらも定期借家契約で募集してみたわけです。

結果、募集開始後ひと月も経ずして、入居の申し込みがもらえました。こういう使い方もあるということで、ご参考までに



事故が起きた直後は、部屋で起きたことについて告知義務があり、家賃も下げる必要があります。

しかし、定期借家契約で間に入居者を一人挟むことで次は通常の賃料で貸すことができるのです。

先に述べた、悪徳不動産業者の手口ですね。


物件名の変更、外壁の塗り替え

事故物件によっては、事件・事故が大きく報道され、建物名が特定されることがあります。

そういった情報は、ネットを通じてすごい速さで拡散されますし、建物の外観だけで特定されることもあります。
そのためオーナーは、物件名の変更や外壁の塗り替えを行うことで、事故物件と気付かれないよう対策を講じているのです。


事故物件に住んでしまった! どうすればいい?

事故物件見分け方 悩む


部屋が事故物件だったことに、引っ越した後で気づいた場合はどうすればいいの??



事故物件にも関わらず、事前に告知されていないのであれば、大家や不動産会社にクレームを申し出てください。



事件・事故など心理的瑕疵、あるいは建物の欠陥などについて、売り主が知っていることは買い主に告げなければなりません。

これを怠れば不告知として責任を問われます。

引越代や、部屋の契約にかかった費用(礼金、仲介手数料等)などを請求することができます。



ただし、大家や不動産会社がその請求に素直に応じないことも考えられます。

また、古い事件や事故、あるいは売り主のさらに前の所有者の時に起きた問題については責任の追及が難しい場合もあります。



その場合は訴訟も視野に入れて動くことが必要になります。

最終手段は、出るとこ出ましょうってことね。




まとめ

部屋を借りる際は「事故物件には住みたくない」旨を明確に伝えておくこと



事故物件を見抜くポイントは以下の7つ
  1. 「大島てる」で検索
  2. 家賃が相場より極端に安い
  3. 周りの部屋が空室になっている
  4. 不自然に勧められる
  5. 部屋の一部だけがリフォームされている
  6. 「定期借家物件」に注意
  7. 物件名の変更、外壁の塗り替え


●事故物件と知らされずに入居してしまった場合は、告知義務違反を理由に大家や不動産会社にクレームを入れましょう



最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

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