事故物件を賃貸しないためにまずは「大島てる」で検索しよう！訳あり物件の見分け方と対処法

私は過去に清掃の仕事をしたことがあります。

勤めた期間が短かったので担当することはありませんでしたが、長く仕事している人だと事件現場の後とか、いわゆる訳あり物件に当たることが時々あるそうです。

 

事故物件や訳あり物件って意外とたくさんあるんですよ。

たとえ賃貸でもそんな場所に住みたくありませんよね。

 

今回は、事故物件や訳あり物件の見抜き方について紹介します！

 

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事故物件とは

事故物件とは、建物内での自殺や他殺、火災による焼死、不審死、事故死など、人の死にかかわる事件があった物件のことを言います。

 

法律上、このような物件のことを「心理的瑕疵物件」と呼びます。

瑕疵とはキズや欠陥のこと。

屋根に穴があいている、床が傾いているなどの瑕疵は、ひと目見ただけで欠陥だとわかりますが、過去に事件・事故があったというような心理的瑕疵物件はひと目見ただけではわかりません。

 

そのため宅建業法により、業者には買い手や借主に対して心理的瑕疵物件きちんと説明しなければならない義務が定められています。

 

事故物件ではないですが、私の住む家もちょっとワケあり。

過去に一度だけ幽霊が出た ことがあります・・・

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2017.02.24

 

意外！？　こんな部屋は事故物件にならない

幽霊が出る物件

意外に思われるかもしれませんが、借りた部屋で幽霊が出てもその部屋は心理的瑕疵物件に該当しません。

 
 

一見問題ありに思われるかもしれません。

しかし変死体が出た部屋でもなければ、たとえ幽霊が出ようとも業者には説明責任がないのです。

 

変死者があった部屋を心理的瑕疵物件とするのは、借り手がその事件があったことに対し、精神的な負担を感じるだろうとされるからです。

実際に幽霊が出る部屋かどうかは、法律上、精神的な負担とは関係がないと考えられているのです。

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2016.11.25

 

前の住人の死亡原因が自然死の場合

死亡によって心理的瑕疵物件となるのは、殺人や自殺などの変死のみです。

 

ですから、通常の病死や老衰による死亡は告知する必要がありません。

 

死は全ての人が最終的に迎えるもの。

ですから、人の死だけなら精神的な負担になるとは考えられていません。

前の住人がその部屋で死亡していたたとしても、寿命や老衰といった自然死ならその事実を次の借り手に告知する義務はないのです。

 
 

隣の部屋が事故物件だった場合

賃貸住宅だと、その部屋で亡くなった人がいた場合にのみ告知義務があります。

 

裏を返せば、借りた部屋の隣が事故物件だとしても、それを説明する責任は業者にはないのです。

 

隣の部屋でベランダから飛び降りた人がいたとしても

下の階の部屋で腐乱死体が発見されたとしても

上の部屋で焼死体が出たとしても

その部屋で事件・事故が起こった物件でない限り、業者には説明する義務はないのです。

 

事故物件を告知しない悪徳不動産の手口

事故物件を告知しない不動産業者もいます。

事故物件には入居者に告知する義務があるとお伝えしましたが、一部の悪徳不動産は法律の隙間をつくような商売をしている業者がいますので、十分に注意する必要があります。

 

事故物件に一度入居者を入れてしまうと、それから後の入居者には告知する義務が生じない。

これが法律の隙間です。

 

さらに、事故が起こった後に入居させるのは、事故物件の契約を専門にしている業者や自社不動産会社の社員など、いわば不動産業者の息がかかった人間です。

そして、ある程度期間そういった人間を住まわせてから、何もなかったように通常の家賃で入居者募集を始めるのです。

 

事故物件は一般に知らされていないだけで、実は数多く存在しているのです。

 

ですから、悪徳不動産業者に騙されず、自分で調べ、事故物件だと見抜くことがとても重要なのです。

 

 

 事故物件かどうか調べる方法と見分けるポイント

それでは悪徳不動産業者の毒牙にかかってしまわないよう、事故物件の調べ方、見分け方についてお話しいたします。

「大島てる」で検索

大島てる（http://www.oshimaland.co.jp/）より画像キャプチャ

 

「大島てる」とは、2005年に開設された日本全国及び海外の一部も含めた事故物件を検索できるすごいサイトです。

事故物件について調べるなら、一番に利用すべきサイトです。

 

大島てる　http://www.oshimaland.co.jp （外部サイト）

 

住所や部屋番号を打ち込み、過去に起きた事件や事故、居住者の死因等を知ることができます。

ここではGoogleマップを基に事故物件をマッピングし、過去に事故・事件があった場所は炎のマークで表示されます。

東京の事故物件、大阪の事故物件など、地域ごとにピンポイントで探すことができます。

 

一ヶ月当たりの検索数を見てみると「物件」や「賃貸」というキーワードよりも「大島てる」の方が検索数が多いです。

このサイトの信頼性が伺えますね。

 
 

家賃が相場より極端に安い

その部屋に何か問題があって借り手がつかないなら、当然家賃は安く設定されます。

その地域の相場より明らかに安い場合は、事故物件であることも可能性が高いと言えます。

 

2～3割引ぐらい、あるいは半額ぐらいと、値引率は物件や地域、業者によって異なりますが、不当に家賃が安い時は注意が必要です。

 

周りの部屋が空室になっている

その部屋の周りや建物に空き部屋が多い場合は注意が必要です。

過去に何か事故・事件があって、周りの住人が転居していった可能性が考えられます。

 

「なんか空き室が多いな・・・」と思った場合は、なぜ周辺に空き部屋が多いのか、その理由を不動産会社に問い合わせてみましょう。

歯切れが悪かったり、違和感を覚えるような回答なら再検討の必要があります。

後日、近所の人に事情を聞きに行くのも有効ですね。

 

不自然に勧められる

部屋の下見に行く時、業者がやたらに「おすすめ」を連発してくるときは警戒しましょう。

単なるセールストークかもしれませんが、何か問題があって借り手がつかず、とにかく業者が入居者を早く決めたいと焦っている可能性があります。

 

部屋の一部だけがリフォームされている

事故物件の場合、建物の一部だけが妙に新しい場合があります。

壁は汚いままなのに、なぜかフローリングや畳だけが妙にきれいなど、こういった場合は警戒して下さい。

何らかの事故が起きて、部分的にリフォームしている場合もあります。

 

また、浴室だけが新しい場合は、前の入居者が浴室で亡くなっている可能性があります。

部屋全体がリフォームされ、部屋がきれいな割に家賃が安い場合も怪しいですね。

 

「定期借家物件」に注意

定期借家とは、大家の指定した期間内しか部屋を借りることができず、通常の賃貸のように「更新」が出来ない契約形態です。

 

もちろん、大家が海外に行っている間だけ貸したいとか、建替までの間だけ貸したいとか、理由がある場合も考えられるのですが、こんな話があります。

 

入居者の方が突然死され、発見が遅れたため、部屋中に臭いが立ち込め、その場に1分と居られない状態となってしまいました。

そこで、フルリフォームを行ない、募集を試みたわけですが、当然、事故物件ということで、賃料を下げざるを得ません。

ですが、安いからといって、その賃料のまま次の方が長期にわたって住まれるようですと経営に差し障りが出ます。

安い賃料で貸す期間を限定するために、多少躊躇しながらも定期借家契約で募集してみたわけです。

結果、募集開始後ひと月も経ずして、入居の申し込みがもらえました。こういう使い方もあるということで、ご参考までに

 

事故が起きた直後は、部屋で起きたことについて告知義務があり、家賃も下げる必要があります。

しかし、定期借家契約で間に入居者を一人挟むことで次は通常の賃料で貸すことができるのです。

先に述べた悪徳不動産業者の手口です。

 

物件名の変更、外壁の塗り替え

事故物件によっては、事件・事故が大きく報道され、建物名が特定されることがあります。

そういった情報は、ネットを通じてすごい速さで拡散されますし、建物の外観だけで特定されることもあります。

そのためオーナーは、物件名の変更や外壁の塗り替えを行うことで、事故物件と気付かれないよう対策を講じているのです。

 

事故物件に住んでしまった！　どうすればいい？

 
 

事故物件であるにも関わらず、事前に告知されていないのであれば、大家や不動産会社にクレームを申し出てください。

 

事件・事故など心理的瑕疵、あるいは建物の欠陥などについて、売り主が知っていることは買い主に告げなければなりません。

これを怠れば不告知として責任を問われます。

引越代や、部屋の契約にかかった費用（礼金、仲介手数料等）などを請求することができます。

 

ただし、大家や不動産会社がその請求に素直に応じないことも考えられます。

また、古い事件や事故、あるいは売り主のさらに前の所有者の時に起きた問題については責任の追及が難しい場合もあります。

 

その場合は訴訟も視野に入れて動くことが必要になります。

 
 

 

まとめ

事故物件を見抜くポイントは以下の7つです。

 

「大島てる」で検索

家賃が相場より極端に安い

周りの部屋が空室になっている

不自然に勧められる

部屋の一部だけがリフォームされている

「定期借家物件」に注意

物件名の変更、外壁の塗り替え

 

部屋を借りる際は「事故物件には住みたくない」旨を明確に伝えておくこと。

そして事故物件と知らされずに入居してしまった場合は、告知義務違反を理由に、大家や不動産会社にクレームを入れて対処しましょう。

 

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました！

 

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